走在西天取金的路上——《民主與法制 財經評論》2012年

作者:上海市協力律師事務所 發布時間:2012-12-20 00:00:00
黃樹成:有來有往,人家來投得放心,我們也研究怎么投人家的。
滕 云:套用一句話:敢問路在何方?
賀宛男:兩個“一百年”是前提,相信到2020年即建黨一百年建成小康社會之時,西天取金一定能取到真金。
張 耘:我引用毛主席的語錄:胸懷祖國,放眼世界。
 

 
馬晨光(主持人):用法律之眼看經濟之事,法眼看經濟,越看越清晰。這里是《民主與法制·財經評論》封面話題欄目,本期封面話題的題目是“走在西天取金的路上”。今天我們有幸請到的嘉賓有:SQ Investment LLC總裁張耘先生;緯寶網創始人、海立遜企業顧問管理(上海)有限公司CEO黃樹成先生,他還曾任九龍倉中國公司總裁;上海著名的財經評論人、專欄作家賀宛男老師;還有協力律師事務所青年律師滕云。
 
10月26日,中國民生銀行與麥肯錫公司聯合發布了《中國私人銀行市場報告》,對中國高凈值人士市場規模及潛力進行權威分析和預測。該報告指出,中國高凈值人士的理財目標以財富增值和財富保值為主,有57%的人士希望增加海外投資比重,獲得在海外投資的機會。這份報告同時指出,目前我國大多數銀行提供的投資渠道及傳統的增值服務較為狹隘,還停留在初步開發的階段。這就引出了今天我們的話題:海外投資置業。從去年國內限購開始,涌到紐約買房的中國人就明顯增加,爭做海外地主,在海外買房就像在第五大街買個名牌包一樣便利。目前國人海外置業的狀況如何?目的何在?
 

馬晨光,上海知名金融律師,協力律師事務所高級合伙人、金融法律實務研究中心主任、上海外貿學院法學院兼職教授。畢業于大連海事大學法學院,復旦大學法律碩士。
 
黃樹成:目前,主要是由于政策推動中國同胞往外走。在國內,現在投資的機會不是很多,特別是不動產,亞洲的不動產其實也很貴,所以有些人就轉向歐美。目前中國人主要去的地方是美國、英國和澳大利亞,而東南亞一些比較高檔的地方,比如新加坡也吸引一些國人前去。與過去相比,現在多了許多新的投資者,他們有大量人民幣收入,但是國內利率低,政策又不鼓勵投資不動產,所以就都往外面走。而在過去,只是那些有經驗的人在投資不動產,他們通常做海外貿易,有往來帳戶,有外幣收入。
 

黃樹成,緯寶網創始人 ,海立遜企業顧問管理(上海)有限公司CEO,曾任九龍倉中國公司總裁
 
馬晨光(主持人):張總在美國多年。次貸危機爆發后,美國銀行需處置不良資產,包括不少按揭的房產,張總他們就積極參與購買,再經過專業的管理、經營,使它實現增值。我們請張總介紹一下海外購置不動產的有關情況。
 
張 耘:馬克思歸納資本主義經濟的特征之一,就是周期性的經濟危機。而美國這個國家的資本主義特征非常明顯。我在美國呆了十幾年,就經歷了兩次經濟危機。而這次危機的周期特別長,感覺特別明顯,因為華爾街的影響太大了。在這樣的背景下,從2008年開始我到美國去考察,2009年起就開始出手,一直到現在。我是美國注冊的房地產經紀師,對當地情況比較了解。美國銀行有不少因為收不到房貸而獲得的房產,這類房產有個特點,因為被控制了很長時間,里面有些設備損壞,或者被前房東砸壞了,我就從銀行不斷地大量購買,再雇些工人進行整修,然后由自己的團隊把它們出租出去。我們還回到國內,尋找投資人,進行打包,出售股權。
 

張耘,美國SQ Investment LLC總裁。擁有美國北卡大學數理統計碩士、新澤西州房地產經紀證書、上海市房地產高級策劃師資格。曾在美國杜克大學進修,還完成了上海交通大學舉辦的總裁班學習。公司專注于美國房地產的投資及資產管理,2009年起已在美國投資了近50套房產。
 
馬晨光(主持人):除了張總這樣的專業人士外,大部分國內投資者不太了解國外投資市場。請問賀老師,怎樣才能讓國人成為理性的海外不動產的投資者?他們需要注意哪些方面?
 
賀宛男:我想說一下剛才主持人提到的“高凈值人士”投資海外不動產的問題。我的理解,所謂“高凈值人士”是指除了自己居住的房子及自身生活必需的以外,還有1000萬的可投資資產那樣一群人。他們為什么會跑到國外去呢?從現象上看,中國現在沒有投資機會,最大的兩個投資市場,樓市不讓投資,要“三限”:限貸、限購和限房;股市則是個“乞丐的市場”,越投越窮。但透過這個表面現象,我想說,最主要的原因是自從中國加入“WTO”后,這十年來我國的貨幣發行實在太多了。我查了一下,2000年全國人民幣存款大約是6萬多個億,到去年年底是80萬億,增長了十多倍。貨幣發行多無非會引起兩個結果,一個是通貨膨脹,一個是資產泡沫。通貨膨脹這幾年總體上基本控制在4%以下,通貨不能膨脹,那么必然是資產的泡沫,而股市現在已經成了“壓縮餅干”,泡沫只能體現在房價上。貨幣過量發行還帶來一個明顯的現象,就是貧富差距的拉大。我專門查了一下,福布斯排名前100個富豪,他們2011年公開的財富相加起來是1.4萬億人民幣。這是什么概念呢?我大致算了一下,我們去年城鎮居民可支配收入人均是2萬元,農村是7000元,兩者相加是2.7萬元,按城市化率50%計,除以2后每人約為1.3萬元,13億人口大約為16到17萬億元,而100個富豪就占了1.4萬億,占了13億人口8%左右的比例。這還是前100,前500,前1000,則比例更高。所以,對有錢人來說,錢實在太多了,但是國內沒有投資的渠道。
 

賀宛男,《解放日報》報業集團高級記者。從事財經報道和財經評論近30年,多家財經媒體專欄作者。
 
馬晨光(主持人):現在不僅是排名靠前的富豪,那些沒有專業團隊為他們度身打造的越來越龐大的客戶群體也去海外投資,會遇到哪些投資風險?如何才能有效規避?
 
滕 云:從我在澳大利亞留學和工作的經歷來看,現在越來越多的中產階級甚至工薪階級,也已慢慢涉足房地產方面的投資。本人的一些同學、朋友家庭背景不能說是富豪,但通過父輩幾十年的努力,手里會有二、三套非自住的房產,可以通過置換,為在海外留學、工作的子女購買當地的房產。而國內人士去海外旅游,看見那里良好環境下的一套房產只要20萬美金,覺得不可思議。但是,國內的很多媒體,包括互聯網上以訛傳訛,對于在海外購置房地產的投資者來說,容易在法律上產生誤導。很多人說,國內購房只能享有70年的產權期,而在國外,只要購房,就可以享受永久的產權。這是錯誤的,因為在國外,比如某些公寓房,賣的其實是租約,只不過這個租約的時間很長,比如99年。所以,買地買房時,使用期限不同的,價格也是不一樣的。因此,在購買不動產之前,對房屋的權屬進行法律方面的認識和了解時,應該通過當地的專業人士的幫助。而在英國、美國等地購買房產,對房屋進行所有權的過戶,當地法律規定一定要有律師全程參與,以保證購房者的權益不會受到損害。另一個法律風險是指外國政府對非本國國民在稅收上的政策風險,比如澳大利亞前些年房地產市場較為低迷,2005年前后起,隨著外國留學生及移民的大量涌入,就把當地房地產市場炒高了,政府為了保護本國國民的利益,限制外國投資者的購房行為,就對外國投資者加了許多稅和其它條件,讓非本地人士持有當地房產的稅收風險大大增加,而且很難規避。
 
 
馬晨光(主持人):前幾年,國內給許多投資者創造了高增值的機會, 有些增值甚至超過20%,而現在我們去到海外非常成熟的投資環境里,投資回報率可能也就是5%左右。那么,內投資者與西方投資者在傳統、理念等方面究竟有什么區別?
 
黃樹成:我們現在經濟發展30年,相比較國外200多年的資本主義投資經驗,我們起初是在照搬挪用,后來在過程中我們卻就自身情況特點作出必要的調整演化。我們是在高速發展環境之下鍛煉出一些眼光、習慣都不大適應已經穩定、成熟社會的人,那些歐美國家通常在產權等方面都保護得比較好,法律比較完備,供求關系相對比較平衡,而投資固定資產的回報率相對也比較低。我想著重請各位注意一個問題,我們在國外考察或旅游時看到的一些東西,可能覺得性價比很高、很吸引,但對人家來說卻可能是很普通的。要注意你一時的沖動可能造成終身的遺憾,應該冷靜一些,研究清楚什么叫地段,房地產最重要的就是地段。另外,你買了東西以后,與國內的情況有些不一樣。在國外,你買的可能是一種責任,比如你買一座別墅,門口的花圃、草地你不保養好,鄰居會去告你。所以,維持一套房產的費用是相當大的。第三個要留意的風險是,不要把你的副目標作為主目標,比如說移民,就不要把它放在投資房產的概念里,這是兩碼事,房產是實實在在的,回報率穩定,是個很冷靜的投資行為,不要因為我想移民到某個國家,在那里選個漂亮的房子就行了,我可以肯定地說這是要失敗的。我在那里投資買房移民了,那里肯定會給你出一大堆難題讓你去處理。所以,我覺得“貪”字要小心,基于妄想或假設去投資大部分都不會有好結果的。
 
馬晨光(主持人):我想問賀老師,都說美國的房子便宜,為什么會比上海便宜那么多?您能從經濟學的角度給我們分析一下嗎?
 
賀宛男:我2011年春節期間到美國西部去旅游了一次,聽說由于經濟不景氣,在拉斯維加斯花7萬美金就可以買一幢別墅。我覺得,從經濟學的角度來說,中國的房子應該比美國要貴些。雖然從人均GDP看我們是5000美元,美國人均接近50000美元,那美國的房價應該是我們的10倍。而兩國的國土面積相差不多,但在中國西部許多地方,像新疆等地都是大片沙漠,不適合人類居住。我們有13.5億人口,美國人口約為我們的1/5左右,從供求關系角度看,中國房價應該比美國貴。像我這樣的年齡,有過人均2平方米居住面積的經歷,那時人均2平方米才能算困難戶。經過這些年的快速發展,現在不是2平方米,20甚至200平方米的人均居住面積都不在少數了。本來中國人口就多,從2平方到20平方,甚至200平方,這是多大的需求量!我覺得,至少到2020年,我們的房價還會穩中有漲,特別是北上廣深等一線城市。到了2020年以后,我的孫子一代結婚時,祖父母、外祖父母都會有房子給他,房價才可能下來,這是供求關系決定的。美國東西海岸,宜居土地很多,人口僅3億多,因此美國房價便宜不應該讓我們眼紅。從另一個角度看,中國房地產投資年增20%幾基本已經過去,包括財政部高官在內的政府高層都在撰文,透露準備逐步推開房產稅的信息,現在國內購房只是交易過程有稅,買下的房產在保有環節不用交稅。目前,有少數城市在試點,如果大范圍推開,那時買房的人就沒那么多了,大量的空置房就會釋放出來,供求關系就會發生變化,所以,我認為還是應該用理性的眼光看待房地產這個市場。
 
張 耘:在美國紐約租房,必須要有當地律師簽字畫押,而在出租的過程中,也需要職業人士來操盤,如果自己去做會遇到很大風險。為什么?美國的法律比較完備,美國人喜歡互相告,我在你房里摔一跤,受傷了,就說你沒弄好,去告你并提出巨額索賠,你怎么辦?而且,美國各個地方的情況還不一樣,比如紐約市政府為保護弱勢群體,其法律體系偏向于保護租客,他不繳房租你不能趕他。因此,在美國投資房產,還要考慮到各個地區不同的情況,仔細選擇。還有,投資房產,自住和投資一定要分開。我們公司現在對國內投資人主要做的事,就是讓他把這當成一個理財產品,你投錢,然后每個月數錢,其它什么都不用干。
 
馬晨光(主持人):張總說到美國資產中國資本化、證券化這個過程,我們應該引入海外投資的制度設計。從證券方面來看,2007年天津進行了一個海外證券市場的直投試點,其管理辦法也已公布并且生效,可以將人民幣兌換成外幣,且無上限,但是要專款專用投資港股。但是到2009年,該辦法未能得到很好實施而廢止了。由此可見,我國在放開這個市場時特別猶豫、步履蹣跚。那么從證券角度看,我國在制定相關政策時應該考慮哪些因素?
 
賀宛男:從證券方面來說,現在合法合規的投資方式就是QDII了,即所謂合格的境內投資者投資境外的證券(包括股票或者債券)。QDII比QFII晚,它好像是2009年出現的,而QFII起碼也有10年歷史了。QDII發展到現在就三、四年時間,現在又出現了RQFII,可以直接用人民幣通過券商等中介去做,主要購買香港的人民幣產品。QDII出師不利,一直往下跌,規模一點點縮小了。為什么我們在放開海外投資市場特別是證券市場方面會如此猶豫呢?我想,自從入世以來,我們國家基本上是以資本輸入為主,資本輸出是放在后面的,剛開始時外匯存底不多,但是到了現在已達3萬多億美金。所以,現在就有了QDII、RQFII了,而且現在直接投資港股的話,也不用通過QDII了,只要你有A股賬戶,很多券商都會給你開H股賬戶。而在香港股票市場上,不僅有港股,還有美國股票,比如微軟,還有一些其它國家的股票。我的感覺是,自從我國外匯存底突破3萬億美金后,中國已經成為一個資本輸出國,輸出的資本比引進的資本大得多了。剛才說到投資房地產,那是實物投資,其實如果證券這個渠道打開、慢慢投資海外證券的話,我們的眼光就不用緊盯房產,想著做“地主”,它出手其實是很難的,而股票在流動性方面要好得多。
 
馬晨光(主持人):在證券投資這塊,剛才提到QDII,其實QDII投資的門類比較窄,主要是基金和銀行的理財產品,用于購買海外基金等產品。這兩年,QDII的表現差強人意,贖回率非常高,是不是我們海外投資的基金管理能力存在一定問題?
 
賀宛男:我認為這不是海外基金管理能力的問題,而是整個中國公募、私募基金的專家都還不夠資格成為專家。這涉及到制度問題。因為我們的基金是旱澇保收的,基金經理拿著高薪,你基金虧得一塌糊涂,他依然拿那么多。所以,你要通過中國基金公司那種QDII、QFII等方式去購買,對高凈值人士是不屑一顧的。我倒是對張總剛才說的,如果QDII能夠委托他這樣的專業人士,不僅僅投資證券,還可以投資不動產以及資產證券化的東西,我對此非常感興趣。
 
馬晨光(主持人):張總在國外經營情況很好,現在假設你在國內私募資金狀況也很好,那你怎么將它投到美國?你認為現在最大的制度障礙是什么?
 
張 耘:中國還是個外匯管制國,這是制約我們發展的一個重要方面。我現在的客戶都與我一樣,有留學背景,許多都有美國綠卡或已經是美國公民,還有的是香港公民,換匯的事他們可以自己解決,然后將外匯轉到我海外賬戶。現在,人民幣大幅升值,對我們國內出口的影響非常大。中國現在有錢,人民幣又大幅升值,我們應該向日本學習,用資本去賺全世界的錢。但是這種機會不是隨時都有,而且很短暫,一旦美國經濟好轉了,那么這樣的回報率也會跌下來的。我覺得,人民幣國際化是個大趨勢,國內遲早會走出這一步,只是現在時間還沒有到。
 
馬晨光(主持人):黃先生有著幾十年的外商企業在中國投資的經驗,你怎么看人民幣國際化這個問題?
 
黃樹成:人民幣國際化是一次投資機會,但是我們要走前半步,走得太快,可能風險太高,這應該是個明智的選擇。現在,我們在制度設計上有個缺陷,政府沒有安全地安排我們的資金合理合法地去投資海外,因為國內流動性太大,出現了不少問題,卻不讓它出去。我覺得通過香港平臺是條好的出路,因為香港的制度具有相對的穩定性。
 
馬晨光(主持人):我來介紹一下制度設計方面的情況。天津的證券直投已經無疾而終,現在唯一有希望的是溫州試點。2010年溫州上報方案,2011年年初被叫停,然后在2012年3月該方案又被重啟。該方案的核心是,以有戶籍的溫州人作對象,一人單項目最高限額300萬元美元,多人單項目最高限額1000萬美元,每人每年最高限額是2億美元。溫州方案確定,只允許投資股權,比如非金融類企業股權的并購,而不包括房產等等,這在對外投資方面是個很大的進步。另外,南通和南京兩市也上報了類似的方案給國務院,目前三個城市的方案都在等待批復。我想問,明年如果這些方案獲得通過,它會給我們的經濟發展帶來什么影響?
 
賀宛男:有測算稱現在溫州民間資金有8000多億人民幣,中國從某種程度說是流動性泛濫,盡管現在很多中小企業貸不到款,但是錢還是很多的。所以,與其現在讓這些充裕的資金在小河里泛濫,還不如讓它奔流到大海。但個人直投放寬到年最高2億美元,這方面的可能性不大。因為盡管溫州人錢很多,但還是應該引導他們投到最該投的地方去。目前,我們各類企業都缺錢,因此,那些泛濫的資金首先還應該滿足國內的需要。中國現在總體上還需要發展,1人2億美元,100人就是200億美元,資金大量外流,風險是很大的。
 
張 耘:我覺得國家這種考慮也有一定的道理。首先,不管國營的還是私營的,流出去的錢不要虧,其次,還要起到保值增值的作用。假如你有自己的實業的,國家肯定鼓勵你去并購上下游、品牌、銷售渠道、研發中心等,但是國家現在還沒有考慮到私人投資需求這一塊,因為它第一步是考慮產業資本出去,這是對的。而目前小規模的對外投資需求已經存在了,下一步國家可能會考慮的。現在,全世界越來越像個地球村了,國與國之間的國界越來越模糊,這是種趨勢,像我這樣跨國經營的過去簡直不可想象。我想,只要慢慢熟悉了這個過程,對其中的風險了解了,那么中國的企業和個人走出去,就沒有太大的問題。
 
黃樹成:對于溫州企業家而言,他們全世界都跑過,經歷豐富,所以相對來說風險不會很高,關鍵是要確保當地領頭羊的融資手續及過程完備、規范。而我們現在要解決的,是高凈值人士的資金出入問題。中國政府應該成立智囊團以及相關的評估機構,推薦一些風險投資回報不同的產品,通過五大銀行的國際化,以銀行的實力帶動主要投資產品的售賣,這才是幫助我們解決這個問題的正確方向。
 
馬晨光(主持人):如果我對張總的海外基金很感興趣,但是我只有人民幣,我想投資張總的海外基金,滕律師,這在制度設計方面要怎么做才能實現?
 
滕 云:我國企業進行海外投資時,需要在發改委和商務部進行審批備案。目前在外匯管制方面,國內確實發展出一些合法的“創新”方法,比如,不少跨國的民間資本或海外資本在境內外設立兩個平行基金,規模相當,境內基金在境內為境外投資者創造價值,而境外基金則根據境內投資者的意愿在境外進行投資,但是它的設置及運營都需要有高超技能的投資者團隊的介入。需要指出的是,不少國內投資者在銀行買過QDII產品,這些年QDII虧得很厲害,而我們似乎還卻未看到境內機構追究境外投資者失職、失策造成損失的案例。而我認為,這恰恰是政府應該引導的保護國內投資者的一個方向。還有一點,我們國家在立法設計上考慮了限制貪官外逃情況的發生,但是正常商業行為涉及的錢,也應該開辟渠道讓它正常地流進流出,如果不在正道上解決這個問題,那么歪門邪道會越來越多。
 
馬晨光(主持人):最后,我們請嘉賓就“西天取金之路如何走”的話題,用一句話來加以總結。
 
黃樹成:有來有往,人家來投得放心,我們也研究怎么投人家的。
滕 云:套用一句話:敢問路在何方?
賀宛男:兩個“一百年”是前提,相信到2020年即建黨一百年建成小康社會之時,西天取金一定能取到真金。
張 耘:我引用毛主席的語錄:胸懷祖國,放眼世界。
馬晨光(主持人):說得非常好。現在,去“西天取金之路”還是一條泥濘之路,需要大家共同努力,貢獻自己的智慧。感謝大家的熱情參與,謝謝!
 

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